Артур Оганесян публикует статью
21 ноября 2011, 21:32
4313
Анонс:
И хотя чаще я отвечаю на вопрос "Как удовлетворить потребность собственника по продаже его объекта", решил ответить журналисту Ивану Данюку.

Obozrevatel.com поинтересовался: Как сбить цену квартиры?

1. Насколько (в % или в деньгах) можно сбить цену на квартиру?

Ценовая неопределенность сегодняшнего рынка недвижимости – более 20%. Это не значит, что каждый покупатель сможет купить квартиру дешевле на одну пятую от того, что запрашивает собственник, хотя бы потому, что не каждый продавец завышает свою «хотелку» на эту сумму. Можно привести пример грамотной быстрой продажи однокомнатной квартиры на Троещине на 7% дороже первоначально правильно заявленной цены, полностью устраивающей собственника. Но могу вспомнить дорогие объекты, непроданные даже после снижения их продавцами цен на 50%! Конечная цена продажи зависит от очень многих факторов, в первую очередь от мотивации сторон сделки и профессионализма представляющих их интересы агентов.

Но даже на самом стабильном и прозрачном рынке недвижимости (до которого нам еще ой как далеко…) диапазон колебания цены довольно стандартного объекта составляет 5-7%. Последние мои семейные покупки в Киеве совершались с уторговыванием собственников более чем на 10%. При этом продавать я умудряюсь без снижения заявленной цены.

 

2. Насколько уменьшился /увеличился торг по сравнению с началом кризиса?

Этот диапазон (ценовая неопределенность) увеличивается в условиях кризиса минимум в два, а то и в три раза. Такому колебанию цены способствуют:

- нетранспарентность рынка (отсутствие должного количества достоверных аналогов продаж),

- усиление мотивации и нервозности некоторых собственников, их острой потребности продать объект на условиях, на которые они до кризиса ни за что бы не согласились,

- появившаяся наконец-то у покупателей возможность выбирать и диктовать свои условия. Все- таки наступил рынок покупателя…

 

3. Как сбить цену на квартиру (советы)? Основные правила торга.

Могу перечислить стандартные приемы, используемые покупателями во время торгов по цене продаваемой квартиры:

  • здесь есть недостатки, ваш объект столько не стОит…
  • я готов купить, но у меня нет столько денег, мне не хватает, банк не дает ипотеку…
  • просто хочу поторговаться, сегодня в кризис так принято…
  • у меня есть возможность вон там купить лучше и дешевле вашей квартиры…
  • я заплачу наличными и сразу, поэтому давайте мне большую скидку…
  • я никуда не тороплюсь, буду думать, но цены-то на рынке падают! Надумаете продавать на моих условиях – звоните…

Торговаться вниз не сложно. Многие это часто делают при покупках товаров и при заказе услуг. А вот продавать по максимальной цене – очень непросто. Как правило, в этом вопросе неискушенному человеку нужна помощь профессионала. Убежден, что противостоять этим манипуляциям покупателей, создавать спрос на объект и корректно управлять им, добиваясь продажи по максимальной цене, может только хорошо обученный мотивированный специалист по продажам, особенно на рынке недвижимости. Этому и учу агентов на постсоветском пространстве с 2004 года.

 

4. Насколько можно рассчитывать на то, что риэлтор поможет сбить цену? Ведь почти всегда % риэлтора зависят от суммы сделки, поэтому не в его интересах сбивать цену.

Считаю, что риэлтору оправданно платить за экономический эффект, который он обеспечивает своему клиенту. При продаже этому во всем мире и во всех сферах торговли служит процент от конечной цены, уплачиваемый продавцом объекта своему агенту. Чем дороже продан объект – тем лучше собственнику и посреднику. Назначать же стоимость услуги покупателю в процентах от конечной цены – нелогично, Вы совершенно правы. Налицо явное противоречие интересов. Здесь более правильным является фиксированная стоимость агентской услуги, не зависящая от конечной цены.

 

5. Кого, кроме риэлтора, можно привлечь к торгу?

Того, кому Вы доверяете. Но все-таки не переборщите с торгом. Нет более разочарованного человека, чем тот, кто нашел подходящий объект, влюбился в него, захотел в нем жить… но не успел его купить, потому что квартира была продана. Цены будут повышаться и опускаться, пузыри будут надуваться и лопаться, такое поведение современного рынка, кажется неизбежным. Не гонитесь за дешевизной. Лучше купить лучший объект, даже немного переплатив за него, и жить в нем счастливо, чем купить дешевку и мучиться в ней. Торгуйтесь с умом.

 

Полный вариант статьи с разными мнениями уважаемых экспертов (и даже с одним типичным комментарием) смотрите здесь:

http://realty.obozrevatel.com/news/kak-sbit-tsenu-kvartiryi-sovetyi-ekspertov.htm

Наталии КузьминовойЮридическая фирма "Барристер" и еще 6 пользователям это нравится
Спасибо, Артур Павлович!
Вы разрешите разместить мне на моем сайте? естественно со всеми соответствующими ссылками :)
Очень полезно будет посетителям сайта ознакомиться с таким вИдением ситуации :)
22 ноября 2011, 07:15
нравится
Похоже я нашел корень зла, создающий самые большие негативные последствия для Риэлторов.
ЭТО жадность .
Вернее-большее чем жадность.
Паталгическое желание заработать обманом.
Получить комиссию с двух сторон.
Это желание рождает - завышение цены, обман клиента, полную дескридитацию услуги и профессии. срыв сделки.
Даже когда сделка состоиться. последствя крайне негативны для имиджа риэлторов,учавствующих в такой сделке на многие годы.

Следовательно главным отличительным приципом профессионалов новой волны можно считаь
открытое получение комссионных только от заказчика услуги.
По этому простому отличию можно обьединяться.
Именно такие обьединения полностью избавлены от негатива со стороны Заказчиков. а значит наиболее успешны.
?
22 ноября 2011, 12:12
нравится
Артур Павлович не согласен с 4 пунктом вашей статьи. Выгода риэлтора заключается не в количестве денег, а в получении денег. Я всегда торгуюсь для покупателя, и мне лично плевать, что стоимость объекта уменьшается. Главное, что я заработаю свою зарплату. А покупатель, видя как я это делаю, потом обращается ко мне еще много раз. И я от этого только в выигрыше.
22 ноября 2011, 12:47
нравится